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红星美凯龙破发

出售型商业形式面对检测

本报记者

刘易斯

上海报导

国内家具商场营运商红星美凯龙（01528.HK）于6月26日在港交所挂牌上市，依照股价上限13.28元定价匡算，估量上市所得金钱净额约69.06亿元。当天开盘报12.62港元，较招股价13.28港元低5%，当天收报12.74港元，跌4.07%，成交8859万股，成交额11亿港元；6月29日，该股持续跌落，最低跌至12港元，当天收报12.60港元，跌幅1.099%。

虽然红星美凯龙此次在港交所出售部分超量认购4.58倍，但其商业形式以及办理短板依然为出资者所诟病。而且，一向被外界以为是红星美凯龙寻求转型的红星地产，并未装入上市财物。

红星美凯龙定坐落内地家具商场办理运营商。我国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平指出，红星美凯龙欲仿制万达的上市形式，但其商业地产形式依然是出售型形式，这从其IPO之后37%的融资所得将用于沈阳、武汉、南京、中山等9个新自营家居商场的开发建造可见一斑。

招股书发表融资所得的24%用于出资或收买其他家居装饰及家具零售商等；21%用于就现有债项进行再融资，别的各9%用于电子商务事务及信息技术体系的开发资金，以及营运资金。

出售型商业地产

此前的6月16日，红星美凯龙创始人车建新以及董秘郭丙合在香港对出资者泄漏，红星规划做大的最重要原因，是采用了轻重结合的双轮开展形式。

此外，红星美凯龙一向在尝试做O2O电商渠道，据招股书发表的未来或将投入此次IPO集资的9%。不过该公司办理层并未在公共场所给出过O2O事务更清楚的方案，仅仅一向着重尚归于“体会性”。

“商业形式不论怎么包装，财报却不能掩盖其商业形式还是以出售型物业占大头。”一名电商业界人士以为。

2013年以来，红星地产在商业开发上努力要成为下一个“万达2.0”。到2014年12月31日，红星美凯龙具有很多商场储藏，包含25个准备中的自营商场，估量总建筑面积约为346万平方米，359个准备中的委管商场，估量总建筑面积约为2047万平方米。在准备中的委管商场中，39个已取得地块且估量于2015年末前开业，152个已取得地块且估量于2015年后开业。

现在红星美凯龙在全国仅有北京、昆明、无锡三个爱琴海项目，与此前宣扬的“2020年前在全国建成100个爱琴海购物广场”相距较远。

2015年5月31日，红星美凯龙自营商场的均匀出租率约为96%，而委管商场的均匀出租率约为94%，本年还将开设七个新委管商场。

红星美凯龙商场租借办理并非没有短板。本年1月，委管商场南统统富商场因委管协议届满但未重续而封闭；本年3月，租借商场包头东河商场因成绩欠安关店。就在红星美凯龙挂牌上市前夕，其坐落广州天河北的门店因租金胶葛，招牌被清拆。这也是继2012年8月广州琶洲店（2010年7月开业）封闭之后，红星美凯龙在广州第二家失利门店。至此，红星美凯龙彻底撤出了广州这一内地一线商场。

关于租金胶葛，王永平剖析以为，因为红星美凯龙在商场托付办理事务上是赚钱的，其与租户的租金分红商洽是占有主导地位的，租金分红份额或许会让一些商场内的租户承受了昂扬的本钱。

办理短板待处理

王永平指出，从股价破发能够反映一个业界商业地产公司面对的一起问题――商场供需失衡、实体经济下行、产品立异、空降兵办理等许多问题，还有待资本商场检测。

近年来，商业地产公司转型背面均伴跟着人员丢失。与红星美凯龙相同有托付办理商场事务的五洲世界（01369.HK），近期也启动了旗下轻财物办理公司――五洲汇的新三板上市方案。

据挨近五洲世界的业界人士泄漏，五洲世界营销副总裁或许月内离任。营销压力加之转型，令五洲世界人才短板不可避免地呈现。而上一年这个时分，五洲世界上一任营销副总裁张文韬也离任。

一名挨近五洲世界的业界人士泄漏，前几年五洲世界的商铺出售很好，是因为托付租借，业主收9成租金，五洲分1成。曾经商铺增值快、出售好，一次性出售物业**就能够，商管不亏就能够。份额能够定成9∶1。“而分红份额9∶1，决议了管家没钱赚”。

上述业界人士剖析，跟着事务规划与转型压力的添加，万达、红星美凯龙、五洲世界等几家商业地产公司的办理层需求扩展，而商场中的办理人才究竟有限，不免呈现短板。

上述挨近五洲世界的知情人士还泄漏，五洲世界的问题便是从张文韬开端的，最初他带了几十个万达空降兵从万达转到五洲世界，但一年之后，因为成绩没有实现，万达空降过来的团队大部分现已离任。

依据年报，2013年五洲世界出售成绩增加79.7%，2014年增加27.5%，到了2015年一季度，同比增加9.5%。上述营销副总裁也是因为对成绩下滑无力回天，挑选脱离。

王永平指出，商业形式之外，办理团队很要害，人员活动是团队办理的先兆，团队是成绩的先兆。

准备A股上市之前，红星美凯龙就进行过一轮挖人战术。例如2011年8月，原万科集团履行副总裁袁伯银已被红星美凯龙招至麾下，出任家居集团总裁（现已从红星美凯龙离任）；早在2009年，原重庆金科地产总裁谌俊宇“换岗”，出任红星地产集团总裁；2012年8月，车建新挖来曾任万达商业办理副总经理兼招商中心总经理的张华荣；2012年9月，原世茂股份（600823,股吧）有限公司副总裁兼首席财政官陈汝侠换岗红星美凯龙，就任首席财政官一职，首要担任红星美凯龙房地产板块事务。原世茂股份助理总裁贾涛任红星美凯龙地产商业助理总裁。

（修改：徐炜旋，如有定见建议请联络：xuwx@21jingji）