机构报[北车股份]告：3月全国房价小幅上涨 重点城市二手房成交量大-市场行情 -中国地产

来历：我国社会科学院财经战略研讨院

2019年4月19日，中共中心政治局会议要求“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，执行好一城一策、因城施策、城市政府主体职责的长效调控机制”。为促进房地产商场平稳健康开展，2019年4月25日，我国社会科学院财经战略研讨院发布了《我国住宅商场开展月度剖析陈述》。陈述由我国社科院财经战略研讨院住宅大数据项目组、纬房大数据与人工智能研讨院在2019年3月纬房指数监测剖析的根底上，结合项目组对我国住宅商场的长时刻盯梢研讨完结。作为研讨范式的立异，陈述触及的一切数据均源于大数据发掘剖析。

陈述关于住宅商场运转最新动态的剖析显现，全国房价继续小幅上涨，要点城市二手房成交量较快扩展。

2019年3月全国房价继续小幅上涨，少部分一二线城市涨速有所加速。纬房指数监测显现，2019年3月，142个样本城市房价均匀环比上涨0.344%，环比涨幅比上月收窄0.11个百分点。142个样本城市中，房价环比上涨城市95个，占样本数的66.9%，比上月添加1个。环比跌落的城市为47个，占样本数的33.1%。

在房价接连小涨的一起，要点城市二手住宅成交量较快扩展。纬房指数监测发现，2019年3月，10大要点城市二手住宅成交量指数为226.99，比2019年前2个月之和还要高出5.6%。值得重视的是，这一指数值不只超过了前期2017年3月的高点，一起是2017年以来的成交量指数最高值。因为2017年3月为上一轮一二线城市住宅商场景气小周期的波峰，成交量指数逾越前期高点具有较清晰的商场指向含义。从量在价先的一般性规则看，要点城市房地产商场现已集合了必定的上涨动能。

陈述以为，2019年1季度呈现部分“小阳春”，其首要原因有：

一是住宅商场融资环境得到改进。资本商场的资金紧张状况明显缓解，部分城市首套房贷利率现已降至基准利率水平。

二是房价预期呈现改变。部分城市依据商场改变对房地产调控方针进行了微调，一些城市撤销或弱化了限价、限售等辅助性调控手法。部分潜在购房者以为房地产调控或许进一步松动，然后对房价预期也由失望向慎重达观改变。

因为房地产商场关于钱银和方针要素极端灵敏，在预期方针见底和融资环境向好的归纳效果下，2018年底的商场失望心情呈现慎重改变，2019年1季度大都城市房价小幅上涨。

分区域看，一线城市房价继续小幅上涨，准一线及二线城市房价涨幅扩展。

其间，一线城市房价全体继续小幅上涨。纬房指数监测显现，2019年3月，一线城市房价均匀环比上涨0.955%，环比涨速比上月收窄0.197个百分点。4个一线城市均小幅上涨，其间北京环比上涨1.17%，比上月扩展0.21个百分点；上海环比上涨1.31%，较上月收窄0.05个百分点，这是上海在阅历了20个月的继续跌落后，房价呈现的接连2个月的环比上涨；深圳环比上涨1.27%，较上月扩展0.14个百分点；广州环比上涨0.07%，较上月收窄

1.09个百分点。能够发现，因为一线城市是我国房地产商场调控方针最严峻、调控手法最老练的区域，房价虽有所上升但并未呈现大涨，涨幅较上月也没有扩展。

与上年同期相比，2019年3月一线城市均匀同比跌落1.423%，这首要是因为上海同比跌落7.95%拉低均匀值的成果。北京、深圳实践均同比微涨,其间北京同比上涨1.5%，深圳同比上涨1.85%。

准一线城市房价涨幅有所扩展，部分城市涨速提高较快。纬房指数监测显现，2019年3月，准一线城市房价均匀环比上涨1.8%，环比涨幅比上月扩展1.368个百分点。其间姑苏环比上涨3.31%，比上月扩展2.68个百分点；杭州环比上涨2.37%，比上月扩展1.72个百分点；重庆环比上涨1.46%，比上月扩展1.32个百分点；天津环比上涨1.46%，比上月收窄0.25个百分点。

二线城市房价涨幅略有扩展，部分上年跌幅较大的城市房价反弹也较快。纬房指数监测显现，2019年3月二线城市房价均匀环比上涨0.923%，环比涨幅比上月扩展0.424个百分点。阅历了2018年的接连跌落后，厦门初次呈现了接连4个月、成都呈现了接连3个月的环比上涨。2019年3月，厦门环比上涨3.16%，比上月扩展1.56个百分点；成都环比上涨1.93%，比上月扩展0.12个百分点。但与上年同期相比，2019年3月厦门房价跌落5.28%，成都房价跌落14.93%。

三四线城市房价涨幅略有收窄，“小阳春”根底并不结实。

纬房指数监测显现，2019年3月，三四线城市房价均匀环比上涨0.196%，涨幅比上月收窄0.213个百分点。118个三四线样本城市中，上涨的城市为72个，比上月削减2个。三四线城市中的上涨城市占比为61%，比上月削减1.7个百分点。2019年3月，廊坊房价环比上涨3.32%，涨幅比上月收窄4.18个百分点。这也是廊坊房价阅历2017-2018年大跌之后的接连4个月快速上涨。

陈述关于住宅商场的短期猜测以为，一二线城市以小涨或微涨为主，少量城市或许较快上涨。

在再城市化大布景下，一二线城市作为人口首要流入地和高端工业集合区，住宅供求矛盾长时刻存在。部分一二线城市如北京、上海、厦门、成都等现现已历了一波商场调整，房价跌落空间相对较小，而潜在的上涨压力相对较大。

从外部环境看，宏观方针的方向将由保证总量需求逐渐转向提高微观功率。但在国内经济存在下行压力的条件下，宏观方针尚难以呈现实质性大幅收紧，钱银环境整体仍将松紧适度。这意味着商场利率仍将处于在合理区间的下限，然后首套房贷利率也很难再度上升到2018年的水平，这在必定程度上仍有利于楼市的上升。

从房地产方针看，在中心重申“房子是用来住的，不是用来炒的”的布景下，一二线城市房地产调控方针将坚持其接连性与稳定性，部分热门城市还或许针对住宅出资需求出台更进一步调控行动。因为一二线城市住宅总价高、对融资杠杆的依赖度大，在调控方针坚持“房住不炒”的条件下，一二线城市房价上涨仍将遭到很大限制。短期内一二线城市房价整体以小涨或微涨为主，难以呈现大涨。

部分二线城市调控手法机制尚不完善，且方针对商场的反应与效能传导也需求必定时刻，短期内少量二线城市仍或许较快上涨。

陈述关于住宅商场的短期猜测还以为，三四线城市“小阳春”趋于衰退，房价将稳中有降。

从城市化整体格式看，三四线城市收入水平及人口吸引力偏低，住宅出资投机需求和二手房商场相对不活泼，房价继续上涨动力缺乏。

从三四线城市自身开展看，国家对三四线城市根底设施出资力度不断加大，大都三四线城市的城市相貌得到长足改进；钱银化棚改方针尽管淡出，但中期内三四线城市自身的更新改造需求仍较大。这些要素都使得三四线城市房价跌落的空间减小。

2019年头部分楼市的“小阳春”，与外部环境的好转及房价预期向达观改变有很大联系。在经济方针着重提高微观功率、房地产调控坚持“房住不炒”的条件下，三四城市部分“小阳春”将自行衰退，房价仍将趋于稳中有降。

陈述主张，把好钱银供给总闸口，防止洪流漫灌或突击性信贷；以差别化信贷方针为主抓手，完成对住宅出资投机的精准按捺，房价潜在上涨压力较大的城市，可通过晋级二套以上房贷的确定条件以精准按捺投机；加强房价预期办理，坚持方针的接连性与稳定性。